Dostupné bydlení a výstavba

Nejrychlejší cesta k dostupnějšímu bydlení nevede přes plány na novou výstavbu, ale přes byty, které už městu patří a jen chátrají. Židenice opraví zhruba sto bytů ročně, Nový Lískovec jich za deset let opravil přes osm set. Rozdíl dělá funkční systém: stálý tým, připravená projektová dokumentace a práce po etapách. Tuhle praxi chceme přenést z městských částí na celé město. Za volební období opravíme a vrátíme k bydlení zhruba 800 bytů. U těchto bytů budeme tam, kde to jde, řešit vnější zastínění oken jako ochranu při vlnách veder.

Postavíme tým, který bude mít opravy na starosti od projektu po předání, a budeme je dělat průběžně a předvídatelně. Nesázíme na to, že si byty opraví sami nájemníci, protože tudy cesta nevede. U bytů, které jsou na hranici životnosti, se osvědčuje dát je dočasně spolkům nebo studentům, které je „dobydlí“, a teprve pak je opravit. Tohle všechno město umí, jen to dosud nedělalo v měřítku, jaké Brno potřebuje.

Prázdný městský byt je promarněná příležitost pro konkrétní rodinu. Zavedeme proto jasné pravidlo: pokud je městský dům ve špatném stavu déle než stanovenou dobu, buď ho městská část začne opravovat, nebo se vrátí na úroveň magistrátu, který ho opravit dokáže. Žádný byt by neměl roky čekat jen proto, že se k jeho opravě nikdo nedostal. Předpokladem je evidence toho, které byty stojí prázdné a v jakém jsou stavu. Tohle napravíme sběrem dat, protože to dnes městu chybí (viz bod 1.6.3).

Samostatnou a obtížnější otázkou jsou prázdné soukromé byty, kterých je ve městě hodně a které drží ceny nahoře. Tady má město slabší nástroje, ale i tak stojí za to prověřit cesty, jak vlastníky motivovat k pronájmu, například přes poplatky u nemovitostí, kde nikdo nemá hlášené bydliště — včetně prosazování potřebné legislativní změny na celostátní úrovni. K tomuhle kroku přistupujeme obezřetně, aby dopadl na spekulaci, ne na běžné nájemníky.

Mnoho městských bytových domů má nevyužitý potenciál ve střechách a půdách. Citlivými nástavbami a půdními vestavbami, s respektem k architektuře domu a ve spolupráci s architekty, lze zvýšit kapacitu domu a vytvořit nové byty, aniž by se muselo stavět na volných plochách a zeleni. Je to levnější, výrazně rychlejší a šetrnější než nová výstavba a zapadá to do širšího principu, že Brno se má rozvíjet dovnitř, do míst, kde už je infrastruktura.

Nejdostupnější nový obecní byt je ten, který už stojí. Oproti výstavbě má nákup tři výhody: byt je k dispozici hned, stávající nájemníci o bydlení nepřijdou a peníze se nevážou na roky dopředu. Zavedeme proto průběžný výkup bytových domů a bytů do městského fondu s předem schváleným rámcem, ve kterém zastupitelstvo stanoví roční objem a cenové limity, aby se nemuselo o každém domě rozhodovat týdny a město nepřicházelo o příležitosti.

Dnešní centrální žádost o byt nefunguje. Údaje se nekontrolují, žádosti se násobí a putují na všechny strany. Nikdo je nestíhá ani otevřít. Žadatel se přitom nedozví, že se jeho žádostí nikdo nezabýval. To je k lidem nefér a chceme to napravit. Zprovozníme žádost, ve které žadatel uvidí, v jakém je pořadí, co mu chybí a kdy má žádost aktualizovat. Propojíme ji s centrální evidencí bytů a Portálem občana, aby data držela pohromadě.

Jako první a okamžitý krok pošleme lidem, kteří si žádost přes centrální nefunkční systém podali, poctivou informaci o tom, proč jejich žádost nebyla zpracována a jak mají postupovat dál. Je to drobnost, kterou jde udělat hned, a hodně vypovídá o tom, jak chceme s lidmi jednat.

Lidé se dnes musí orientovat zvlášť v pravidlech města a zvlášť v pravidlech jednotlivých městských částí, a často se to ani nepotkává s tím, co po nich žádá formulář. Nechceme městským částem brát jejich priority, protože každá čtvrť je jiná a mnohé to zvládají dobře. Chceme ale, aby všechna pravidla splňovala společné základní parametry: srozumitelná kritéria, férový postup a vzájemné sdílení volných kapacit. Cílem je, aby žadatel o byt rozuměl tomu, podle čeho se rozhoduje, ať bydlí nebo chce bydlet kdekoli v Brně.

Brno má za sebou roky, kdy se městské byty rozdělovaly za zavřenými dveřmi a mimo pravidla. Že to jde jinak, ukázala naše práce v bytové komisi Brna-střed, kde se po odhalení netransparentních praktik začaly byty přidělovat podle pevných kritérií. Tento standard chceme pro celé město: jasná, předem známá pravidla, dohledatelné rozhodování a kontrola, aby se přednost dávala podle potřeby, ne podle známostí.

Družstevní bydlení je v Brně příběh deseti let čekání a zdražování. Stovky bytů jsou konečně před zahájením stavby. My tento model chceme dotáhnout do konce a využít zkušenost, ať se příště rozhoduje rychleji a ceny zbytečně nenarostou. U družstevní i další výstavby lze nastavit podmínky tak, že část bytů zůstává městu. Vedle toho podpoříme stavební skupiny (baugruppe), kdy si budoucí obyvatelé společně postaví dům podle svých potřeb. Je to způsob, jak stavět dostupně a zároveň posilovat sousedské komunity.

Brno nemá samo dost peněz na to, aby dostupnost bydlení vyřešilo jen vlastní výstavbou, a spolupráce s developery je nejrychlejší cesta, jak se začne stavět i pro běžné lidi. Stanovíme proto minimální podíl dostupných bytů u velkých bytových záměrů, který bude platit stejně pro všechny a bude znám dřív, než developer koupí pozemek, a zavážeme ho plánovací smlouvou podle stavebního zákona, aby byl vymahatelný a časově zajištěný. Konkrétní výši podílu stanoví jednotná metodika, kterou zveřejníme do konce prvního roku — spolu s pravidly pro živé partery a kvalitní veřejný prostor u velkých záměrů (viz bod 1.3.5). Předvídatelnost je přitom v zájmu obou stran, protože developer si podíl umí započítat do ceny pozemku, zatímco vyjednávání každého projektu zvlášť prodražuje a protahuje všechno. Žádnému developerovi se přitom negarantuje, že změna územního plánu projde, o tom rozhoduje zastupitelstvo.

Aby tahle spolupráce nebudila nedůvěru, povedeme ji otevřeně. Pravidelné kulaté stoly s developery a dalšími partnery, srozumitelná pravidla a veřejná kontrola jsou předpokladem toho, aby lidé viděli, že dohody jsou ku prospěchu všem. Předtím musí město připravit i své vlastní a státní pozemky (viz bod 1.3.3), bez toho spolupráce nestojí na pevné zemi.

Bez pozemků se nestaví. Brno proto potřebuje vlastní pozemkovou politiku: vědět, kde se dá stavět, proč se tam dosud nestaví, a včas si zajistit vhodné plochy. Přednost dáváme nevyužitým areálům a brownfieldům uvnitř města před zástavbou volné krajiny, protože tam už je doprava i sítě. Budeme využívat předkupní právo města, aby strategické pozemky nekončily v rukou spekulantů, ale zůstávaly k dispozici pro bydlení a veřejnou vybavenost. Aktivně budeme jednat o výkupu nebo směně pozemků a budov se státem, který v Brně drží řadu nevyužitých nemovitostí.

Pozemek prodaný developerovi je pryč napořád a město z něj má peníze jednou. Vídeň, Curych i Mnichov proto své pozemky pod bytovou výstavbou neprodávají a přenechávají je stavebníkům na desítky let právem stavby. Město zůstává vlastníkem půdy, dostává pravidelnou platbu, po uplynutí doby se mu dům vrací a po celou dobu má ve smlouvě zakotveno, za kolik se v domě bydlí. Zavedeme proto právo stavby jako klíčový způsob, jak Brno uvolňuje své pozemky pro bydlení, a prodej necháme jako výjimku, kterou je třeba zdůvodnit. Zároveň přestaneme městské pozemky nabízet tomu, kdo dá nejvyšší cenu, a začneme je přidělovat podle kvality záměru: podle podílu dostupných bytů, doby, po kterou zůstanou dostupné, energetického standardu a kvality veřejného prostoru. Cena pozemku se tak promítne do nájmů, ne do zisku, a byty, které jednou postavíme jako dostupné, zůstanou dostupné i pro další generaci.

Brno v příštích letech postaví tisíce bytů v Jižní čtvrti u nového nádraží, na Nové Zbrojovce, Špitálce, Červeném kopci a v dalších lokalitách. O tom, jestli z nich budou dobré čtvrti, se rozhoduje teď a rozhoduje se o tom v územním plánování. Chceme, aby u každého většího záměru bylo předem spočítané, kolik přibude obyvatel, dětí ve školkách a školách, aut a nároků na vodu a MHD, a aby se podle toho plánovala i veřejná vybavenost. To, že město u Nové Zbrojovky trvalo na škole a školce ještě před dostavbou bytů, byl krok správným směrem a chceme z něj udělat standardní postup.

S tím souvisí i férovost pravidel. Zveřejníme jasnou metodiku spoluúčasti developerů na infrastruktuře, tedy na školách, chodnících, zeleni, hospodaření s dešťovou vodou a veřejném prostoru, a budeme ji uplatňovat na všechny stejně, ještě před změnou územního plánu nebo klíčovým povolením. Územní plánování zároveň chceme lidem srozumitelně vysvětlovat, s mapami, vizualizacemi a veřejnými projednáními v čase, kdy se jich lidé skutečně mohou účastnit, nejen formálním vyvěšením na úřední desku. A budeme důsledně trvat na tom, aby se dodržovala pravidla pro výškovou regulaci a podíl zeleně v plochách bydlení.

V Brně studuje kolem sedmdesáti tisíc lidí a jejich poptávka po malých bytech se přímo potkává s poptávkou mladých Brňanů a seniorů. Kapacita kolejí přitom roky stagnuje. Část studentů se tak přesouvá na běžný nájemní trh, kde tlačí ceny nahoru. Město sice koleje neprovozuje, ale má univerzity za sousedy a partnery a může s nimi jednat jako se spoluodpovědnými hráči.

Otevřeme proto s Masarykovou univerzitou, VUT a Mendelovou univerzitou jednání o rozšíření a modernizaci kolejních kapacit a nabídneme jim k tomu spolupráci na straně pozemků a povolování. U vlastních bytů budeme přednostně nabízet dočasné využití domů před rekonstrukcí studentům a spolkům. Rozvineme model sdíleného bydlení, kdy pod jednou střechou žijí studenti a senioři nebo studenti a mladí dospělí odcházející z dětských domovů. Ten už v Brně funguje, jen se zatím nedělá v odpovídajícím měřítku.

Jednočlenné domácnosti tvoří stále větší podíl brněnských domácností, a přesto na ně bytová politika města nemyslí. Podpoříme proto bydlení pro mladé jednotlivce: do pravidel pro přidělování obecních bytů doplníme jednočlenné domácnosti jako oprávněnou kategorii žadatelů a v pilotním projektu přestavíme několik volných bytů na menší jednotky. Pilot bude časově omezený a po vyhodnocení rozhodneme, zda model rozšířit. U nové městské výstavby zároveň zahrneme malé byty jako plnohodnotnou součást standardu.

O ceně bytu rozhoduje i to, kolik stojí jeho provoz po další desítky let. U nové městské a městem podporované výstavby proto zavedeme jasný standard: nízká energetická náročnost a nízké provozní náklady pro domácnost, práce s dešťovou vodou, stromy a stín v okolí domu, propustné povrchy, bezbariérovost a upravitelnost bytů, kvalitní společné prostory a dobrá docházková vzdálenost ke škole, obchodu a zastávce.

U větších bytových domů stavěných městem zavedeme jako standard architektonické soutěže. Dobře navržený městský dům je zároveň nejlepší reklamou na to, že obecní bydlení nemusí být kompromis.

Zároveň budeme stavět z opakovaných typových projektů a v prefabrikované dřevěné konstrukci, jak to dělá Vídeň, Amsterdam i Helsinky, protože to výrazně zkracuje výstavbu a snižuje cenu i uhlíkovou stopu.

Náklady na bydlení nejsou jen nájem, ale i energie. Zateplováním městských domů a podporou obnovitelných zdrojů ušetříme lidem peníze a zároveň snížíme zátěž pro klima. Jak konkrétně budeme rozvíjet městskou energetiku, teplárny, fotovoltaiku, komunitní sdílení elektřiny, energetické poradenství na jednom místě i cílenou pomoc domácnostem, které účty za energie neutáhnou, popisujeme v kapitole o energii a odpadech. Bytové a energetické poradenství přitom spojíme do jednoho kontaktního místa. Tady platí hlavní princip: každá úspora se musí propsat do složenky nájemníků městských bytů.

Některé městské nájmy jsou velmi vysoké, jinde naopak symbolické, a chybí v tom logika. Do roka předložíme veřejnou analýzu městských nájmů a návrh jednotných pravidel: cenové zóny nebo nájem jako podíl tržní ceny, sociálně citlivější nastavení u ohrožených skupin a delší jistotu u nájemních smluv. Dostatek dostupných bytů navíc dokáže ovlivnit i ceny na celém trhu.

Každé povinné parkovací stání v podzemní garáži prodraží byt o stovky tisíc korun a tuto částku zaplatí i lidé, kteří auto nemají. V mnoha lokalitách je možné požadavek na počet stání snížit. Prověříme proto brněnské parkovací standardy a v dobře obsloužených lokalitách je upravíme tak, aby zbytečně nezdražovaly bydlení.

Aby město fungovalo, musí v něm žít dostatek zdravotnického personálu, učitelů a učitelek, řidičů šalin nebo popelářů. Zrevidujeme a navýšíme proto počet městských bytů vyhrazených pro zaměstnance v potřebných profesích.

Předejít ztrátě bydlení je vždy levnější a lidštější než ji pak řešit. Posílíme proto prevenci, aby se lidé v přechodných potížích nepropadli rovnou do bytové nouze — konkrétní systém prevence popisujeme v kapitole o péči o seniory a lidi v nouzi. Zároveň narovnáme špatné praxe, které znevýhodňují nájemníky, počínaje rozhodčími doložkami v městských nájemních smlouvách. A z městských bytů nebudeme v zimních měsících nikoho vyklízet bez zajištění náhrady. Tohle všechno je v silách města a vypovídá to o tom, jak se k lidem chová.

Velká část lidí bydlí v soukromém nájmu a tam jim město dnes nepomáhá skoro nijak. Zřídíme proto sociálně nájemní agenturu. Město bude fungovat jako prostředník a garant mezi soukromými pronajímateli a lidmi, kteří na běžném trhu těžko shánějí byt. Pronajímatel má jistotu příjmu a férového nájemníka, nájemník dostane šanci na slušné bydlení.

Vedle toho nabídneme nájemníkům poradenství a vzorové smlouvy, aby věděli, co podepisují, a aby z nájemních smluv zmizela neplatná či nevýhodná ustanovení. Poradenství lidem také pomůže v situacích, kdy se pronajímatel nechová férově a například zadržuje kauci. Postupně vytvoříme dobrovolný seznam prověřených pronajímatelů, kteří se přihlásí k férovým standardům města — jako orientaci pro lidi, kteří v Brně hledají bydlení.

V centru Brna je řada bytů vyvázaných z dlouhodobého bydlení do krátkodobých pronájmů, což ubírá byty místním a žene ceny nahoru, zároveň to často obtěžuje sousedy. Jakmile to celostátní legislativa umožní, omezíme krátkodobý pronájem celých bytů na stanovený počet dní v roce a zbytek vrátíme dlouhodobému nájmu. Do té doby využijeme nástroje, které město má už dnes, od kontroly ubytovacích poplatků po stavební předpisy.

Pečující město se pozná podle toho, zda se k lidem v nejtěžší situaci chová férově a prakticky. Vrátíme do plné síly model Housing First — byt jako základ, ne odměna — který v Brně už prokazatelně fungoval a jinde funguje dál. Rozvineme projekt s desítkami bytů pro lidi bez domova už v prvním roce — město dá střechu nad hlavou a neziskové organizace zajistí terénní práci — a doplníme ho denním centrem se základním zázemím (podrobně v kapitole o péči o seniory a lidi v nouzi). Řešení bezdomovectví nemá jeden nástroj, ale celou škálu, od prevence po krizové ubytování.

Myslíme i na ty, kdo se do nouze teprve mohou dostat. Seniorům, kteří chtějí zůstat doma, pomůže dostupné a upravitelné bydlení i sdílené mezigenerační bydlení (viz bod 1.3.6). Samoživitelkám a samoživitelům ulevíme od zbytečné byrokracie, která je dnes vyčerpává. A praktickou drobností s velkým dopadem je nábytková banka, která dává nábytek lidem, kteří se stěhují do prázdného bytu a nemají si ho čím vybavit.

Brno stárne a bezbariérových bytů je málo. U nové výstavby i u oprav proto budeme počítat s přístupností a takzvanou upravitelností, tedy byty navrhovat tak, aby se daly snadno přizpůsobit měnícím se potřebám rodiny i věku. Připravíme manuál, jak opravovat méně bariérově, ať se to nedělá nahodile. Náklady na tato opatření bývají nízké a přínos je velký, protože dobré bydlení pro seniory a lidi se zdravotním omezením je bydlení, které slouží všem generacím.

Brno potřebuje jeden srozumitelný plán bydlení, který platí napříč volebními obdobími a podle kterého se koordinuje město i městské části. Bydlení je práce na roky, přesahuje jedno volební období a každá nekoncepční změna směru ho brzdí. Přijmeme proto celoměstskou koncepci s měřitelnými cíli, jasnými odpovědnostmi a harmonogramem a budeme ji skutečně plnit, ne nechávat ležet v šuplíku. Součástí koncepce bude cíl dostat město do konce volebního období na tempo 300 až 400 nových bytů ročně.

Aby se výše uvedené dělo, musí to mít někdo na starosti. Na magistrátu je třeba dobře fungující útvar, který bude mít bydlení jako celek ve své gesci: koncepci a její naplňování, data, hledání lokalit i správu fondu. Pro samotnou přípravu, výstavbu a správu bytů se osvědčuje samostatná městská organizace — městská bytová společnost — která může pracovat pružně a kontinuálně bez ohledu na střídání vedení města. Tenhle dvouúrovňový model funguje ve Vídni i jinde.

Město dnes nemá dobrý přehled o vlastních bytech, o tom, které jsou prázdné, v jakém jsou stavu a jaká je po bydlení poptávka. Bez dat se rozhoduje od stolu. Zavedeme proto soustavný sběr dat o bytovém fondu a o potřebách lidí a budeme podle nich nastavovat priority i kontrolovat, jak se plní závazky.

Nemusíme vymýšlet vymyšlené. Vídeň ukazuje, jak vypadá dlouhodobá pozemková a bytová politika, Bratislava nedávno zpracovala koncepci, ze které si bereme konkrétní nástroje, a nizozemské modely sdíleného a dočasného bydlení nabízejí inspiraci pro mezigenerační soužití. Dobrou praxi přebíráme a přizpůsobujeme Brnu, místo abychom začínali od nuly.

Bytová výstavba je investice s dlouhou životností a stabilním výnosem z nájmů, tedy přesně to, na co existuje evropské i národní financování, které Brno zatím využívá výrazně méně, než by mohlo. Otevřeme proto jednání s Evropskou investiční bankou, která městům půjčuje na dostupné bydlení a obnovu čtvrtí. Vedle toho budeme systematicky pracovat s programy Státního fondu podpory investic, s IROP a se zdroji na renovace a energetické úspory. Splátky přitom ponese nájemní výnos z opravených a nově postavených bytů, ne běžný rozpočet města.